Le marché immobilier n'est pas un chaos. Il suit un cycle de près de 18,6 ans.
Environ 14 ans de hausse pour 4 ans de baisse — une pulsation décrite par l'économiste Phil Anderson, vérifiée sur plus de deux siècles. La comprendre, ce n'est pas prédire l'avenir : c'est cesser de subir le bruit ambiant, et savoir où l'on met les pieds.
Le marché, la plupart le subissent. Une poignée le lisent. Voici la grille — et où l'on en est vraiment.
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Deux siècles de régularité.
Le cycle des 18,6 ans a été formalisé par Phil Anderson, dans le sillage de Homer Hoyt et de Fred Harrison. Sur plus de 200 ans de données américaines et britanniques, l'immobilier bat la même mesure : ça monte environ 14 ans, ça corrige environ 4. La cause de fond ? Le prix des terrains qui s'envole jusqu'à devenir intenable — la spéculation qui gonfle — puis se réajuste. Ce n'est pas de la voyance : c'est une mécanique, et elle laisse des traces.
Deux fois, il a vu venir le krach. Deux fois, on l'a ignoré.
Un cadre théorique ne vaut que par ce qu'il permet d'anticiper. Celui-ci a réussi ce que presque personne ne réussit : annoncer un retournement des années à l'avance, à contre-courant de l'euphorie générale. Non pas une fois — deux.
« The Power in the Land », Fred Harrison
Fred Harrison écrit que le marché culminera à la fin des années 1980 avant de plonger. La récession immobilière du début des années 1990 tombe à l'heure dite — pendant que tout le monde célébrait encore la hausse.
« Boom Bust », Fred Harrison
Deux ans avant la crise, il fixe le prochain retournement autour de 2007-2010. Les subprimes emportent le marché mondial en 2007-2008 — exactement dans la fenêtre prévue par le cycle.
Le cycle ne dit pas le jour. Mais il dit la saison — et ça, ça n'a pas de prix quand tout le monde autour de vous confond une pause avec la fin du monde.
Une pulsation, cinq temps.
Le marché ne monte pas en ligne droite et ne s'effondre pas au hasard. Il respire, toujours dans le même ordre. Une fois qu'on connaît la partition, on cesse de sursauter à chaque note.
Après le creux, les volumes repartent et la confiance revient. Le moment le plus payant pour se positionner.
L'activité s'accélère, les prix montent régulièrement. Le marché retrouve son plein régime.
Une pause, une petite correction — souvent prise pour « la crise ». Elle n'en est pas une : le cycle n'a pas dit son dernier mot.
Le cycle repart de plus belle, jusqu'à l'euphorie et le pic. Les prix montent de plus en plus vite — c'est là, précisément, qu'il faut garder la tête froide.
Le retournement : environ 4 ans de baisse. Rare, mais réel — et l'avoir anticipé change tout.
Sur un cycle complet, le marché passe l'essentiel de son temps à monter (≈ 14 ans) et bien moins à corriger (≈ 4 ans). C'est pourquoi, sur le long terme, la pierre progresse — à condition de savoir traverser les deux phases. Durées indicatives ; aucun cycle n'est identique au précédent.
Le cycle, à l'épreuve des chiffres français.
Une théorie ne vaut rien tant qu'on ne la confronte pas à la data. Voici les vrais volumes de transactions dans l'ancien, en France — et la pulsation du cycle y saute aux yeux.
Volumes de logements anciens, France — sources : Notaires de France, INSEE (2026). Chute de 2008-2009, longue remontée, pic de 2021, correction de 2022-2024, reprise en cours : la mécanique du cycle, en vrai.
Ces chiffres racontent une histoire limpide : le creux de 2008-2009, la longue remontée, le pic euphorique de 2021 (1,2 million de ventes), puis la correction de 2022-2024 — le creux du cycle, provoqué par le choc des taux. Et depuis ? Ça repart : 958 000 ventes sur douze mois (+11 %), des taux qui se détendent (~3,3 % sur 20 ans).
Nous ne lisons pas cette reprise comme une « fin de course » décalquée des marchés anglo-saxons. Dans les chiffres français, le creux est derrière nous : tout indique le début d'une nouvelle phase de hausse, pas la fin d'un cycle. Pour qui veut se lancer, c'est le meilleur des timings — on bâtit sa clientèle et sa réputation quand le marché repart, pas quand tout le monde s'y précipite.
Restons lucides : un cycle finit toujours par se retourner, et personne n'en connaît la date — Covid, guerres, chocs de taux : les cygnes noirs existent. C'est exactement pour ça qu'on apprend à lire le marché plutôt qu'à le subir. Mais aujourd'hui, la data — pas le bruit — pointe vers le haut.
Le même gros titre. Deux réactions opposées.
- Chaque « crise ! » à la une le paralyse — il n'ose plus prospecter.
- Il attend « le bon moment » pour se lancer… qui ne vient jamais.
- En creux de mi-cycle, il panique et transmet sa peur à ses vendeurs.
- Son discours est dicté par l'ambiance du jour, pas par une lecture.
- Il distingue le bruit (les titres) du signal (la data) et garde son cap.
- Il sait qu'on construit sa clientèle quand le marché porte — alors il agit.
- En creux, il rassure ses vendeurs avec du recul — et gagne leur confiance.
- Son discours s'appuie sur une lecture partagée, réactualisée en continu.
La différence ne se joue pas sur le marché — il est le même pour tous. Elle se joue sur ce que vous en comprenez.
Lire le cycle, c'est être armé.
Vous lisez, vous ne subissez pas
Là où les médias crient « crise ! » à chaque pause, vous savez distinguer un creux de mi-cycle d'un vrai retournement. Vous restez serein quand les autres paniquent.
Vous agissez au bon moment
Se positionner en phase de reprise, adapter son discours en expansion, sécuriser à l'approche du pic : le cycle vous dit quoi faire, et quand.
Vous traversez les deux phases
Sur un cycle complet, le marché monte bien plus qu'il ne baisse (≈ 14 ans contre 4). Qui comprend cela construit sur le long terme — hausses ET baisses comprises.
Subir le marché, ça se paie.
En attendant « le bon moment », on laisse filer les années de hausse — celles où l'on construit sa réputation. En paniquant au premier creux, on abandonne juste avant que le cycle ne reparte. Et pendant ce temps, le confrère qui, lui, a compris où l'on se trouvait, avance.
À l'inverse, un conseiller qui lit le cycle ne subit ni l'euphorie ni la peur : il tient son cap dans les deux phases — et c'est comme ça qu'on dure dans ce métier.
La force du collectif LGM Immobilier, en repères réseau : 9 873 € de commission moyenne par vente, 41 700 € de chiffre d'affaires moyen par conseiller, +51,6 % face aux plus grands réseaux — une preuve de niveau, pas une promesse de gain individuel.
Un conseiller qui subit le marché vit chaque gros titre comme une menace. Un conseiller qui le lit avance — dans la tempête comme au beau fixe.
Ne jamais subir le marché — le comprendre, ensemble.
C'est le cœur de notre culture : tous les 15 jours, un live de marché avec les équipes pour lire l'actualité française, européenne et mondiale et anticiper. Le fondateur y retranscrit 20 ans de terrain — plus de 500 transactions, la traversée du subprime — pour dire quoi adapter, et quand. Vous n'apprenez pas seulement à vendre : vous apprenez à naviguer un métier de cycle, armé, jamais seul. Tout est inclus, et tout s'enrichit en continu.
La donnée que personne ne met en avant
Chiffre d'affaires moyen par conseiller, sur un an.
Donnée publique, meilleursreseaux.com. Ce n’est pas nous qui la publions.
Et sur vos chiffres, ça donne quoi ?
Bougez le curseur. Personne ne regarde.
Votre chiffre d'affaires annuel actuel
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D’où vient l’écart
Un campus, pas une bibliothèque de vidéos.
GrowUp Academy est un organisme de formation à part entière. Un cursus, des mentors qui regardent ce que vous faites, et un fil rouge : transformer la méfiance d’un vendeur en confiance.
Une commune, pas huit conseillers.
Le recrutement est limité par secteur. Vous ne vous battez pas contre le logo d’à côté : vous devenez le référent de votre commune.
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« Je produisais beaucoup, et j’en gardais 30 %. Après toutes ces années, ça ne me convenait plus. »
Benjamin
3 ans chez LGM Immobilier · 21 ans d’immobilier
sa raison : garder ce qu’il produit
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Le cycle des 18,6 ans : vos questions.
Qu'est-ce que le cycle immobilier de 18,6 ans ?
C'est un cycle long documenté par l'économiste Phil Anderson (dans « The Secret Life of Real Estate and Banking »), à la suite des travaux de Homer Hoyt et de Fred Harrison. Sur plus de 200 ans aux États-Unis et au Royaume-Uni, l'immobilier suit une pulsation d'environ 18,6 ans : à peu près 14 ans de hausse pour 4 ans de baisse, les 14 années de hausse étant coupées en deux par un ralentissement de mi-parcours.
Le marché immobilier est-il vraiment prévisible ?
Pas au jour près — mais dans sa grande tendance, oui. Le cycle est une grille de lecture, pas une boule de cristal : Fred Harrison a annoncé à l'avance les retournements de 1990 et de 2008 avec ce cadre. Il aide à ne pas confondre le bruit (les gros titres) avec le signal (la data). Il reste des imprévus — Covid, conflits : des « cygnes noirs » qu'aucun modèle n'anticipe.
Où en est-on dans le cycle en 2026 ?
Après la correction de 2022-2024 — le creux du cycle, provoqué par le choc des taux —, les volumes français sont repartis : environ 958 000 ventes dans l'ancien sur douze mois (+11 %), des taux qui se détendent (~3,3 % sur 20 ans). Notre lecture chez LGM Immobilier : dans les chiffres français, le creux est derrière nous et nous entrons dans une nouvelle phase de hausse — pas dans une fin de cycle. C'est un timing favorable pour se lancer, puisqu'on bâtit sa clientèle quand le marché repart. Un cycle finit toujours par se retourner et nul n'en connaît la date exacte : d'où l'intérêt d'apprendre à le lire plutôt que de le subir.
Faut-il attendre « le bon moment » pour se lancer dans l'immobilier ?
Non : « timer » le marché au jour près est illusoire, et attendre coûte plus que ça ne rapporte. Ce qui compte, c'est de comprendre où l'on se trouve pour agir en conséquence — construire sa clientèle et sa réputation quand le marché porte, et être prêt, formé et accompagné, le jour où le cycle se retourne. On ne subit pas un cycle qu'on a appris à lire.
Ce cycle s'applique-t-il à la France ?
La théorie a été bâtie sur les marchés américain et britannique ; la France a ses spécificités (elle gère mieux l'inflation, son marché est porté par des projets de vie plus que par les seuls taux). Mais la logique de fond — un marché qui pulse, qui se réajuste sans jamais s'effondrer durablement — s'y retrouve. C'est cette lecture que nous partageons en interne, tous les 15 jours, lors de nos lives de marché.
Sources : Phil J. Anderson, « The Secret Life of Real Estate and Banking » ; Fred Harrison, « The Power in the Land » (1983) et « Boom Bust » (2005) ; Homer Hoyt. Données de marché 2026 : Notaires de France, INSEE, baromètres de courtage. Le cycle est une grille d'analyse ; il ne constitue ni une prévision garantie, ni un conseil en investissement.